Вопрос об оспаривании кадастровой стоимости в Москве стоит особенным образом.
Сразу стоит отметить, что до 1 января 2020 года кадастровая стоимость недвижимости зафиксирована и не будет меняться. Все кадастровые оценки зафиксированы на уровне 2014 года. Однако это не обязательное условие, и субъект РФ может устанавливать кадастровую стоимость по своему усмотрению.
Об этом говорит федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Так каков же порядок ее оспаривания? (до 10.08.2017)

Для начала отметим, что с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости могут обратиться собственники и арендаторы объектов недвижимости, а также иные лица, если результаты ее оспаривания затрагивают их права и обязанности.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости для физических и юридических лиц различается.

Физические лица, в том числе обладающие статусом индивидуального предпринимателя могут не обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Это следует из положений статьи 3 ГК РФ и статьи 11 НК РФ – ИП это физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В связи с этим не такое лицо не распространяется требования закона об оценочной деятельности и обязательного соблюдения досудебного порядка. Это подтверждается пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”

Таким образом физическое лицо может напрямую обратиться в Московский городской суд. Представлять интересы такого физического лица могут только лица, имеющие диплом о высшем юридическом образовании. Это подтверждается п.1 статьи 55 КАС РФ.

Для юридических лиц пока досудебный порядок обязателен – необходимо обратиться в Комиссию рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра.

Стоит отметить и то, что ФЗ № 237 “О государственной кадастровой оценке” вступает в силу с 01.01.2017г. и действует относительно тех результатов ГКО к которым применялся. В связи с тем, что кадастровая стоимость объектов не могла определяться по указанному ФЗ, то и процедура оспаривания кадастровой стоимости будет регулироваться ФЗ об оценочной деятельности, а в нем сказано, что обращение в комиссию для юр лиц является обязательным.

К заявлению, поданному в Комиссию должны быть приложены:
Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
Нотариальные копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
Оригинал отчета об оценке, плюс экземпляр на электронном носителе, подписанный ЭЦП оценщика;
Иные документы можно приложить по усмотрению заявителя.

Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 дней с даты его поступления.
В течение семи дней с даты поступления заявления Комиссия рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра направляет уведомление о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению с указанием даты рассмотрения.
В течение пяти дней с даты принятия решения Комиссия рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра уведомляет об этом заявителя.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Примерная форма заявления:
Председателю комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по г. Москве Крутееву Владимиру Владимировичу
Заявитель: ____________________
Представитель: _____________________
тел. 8 (495) 21-21-098
e-mail: mail@jklaw.ru
ЗАЯВЛЕНИЕ
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

«__» _______________ 2017 г.

На основании статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального Закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прошу пересмотреть кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:
Нежилое здание, с кадастровым номером ________, общая площадь: ________ кв.м, назначение: нежилое помещение.
расположенное по адресу: ______________
принадлежащий Заявителю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № ____________ от ______________.
Внесение в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости – здания без учета их действительной рыночной стоимости, нарушает права, обязанности и законные интересы Заявителя, связанные с уплатой необоснованно завышенного налога на имущество организаций, что противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации об определении кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости является:
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Дополнительно Заявитель сообщает, что пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N263 установлено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости прошу выдать на руки представителю Заявителей.

Приложения с указанием количества листов:
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ____________ (оригинал);
2. Свидетельство о государственной регистрации права от ________ (нотариальная копия)
3. Отчет № _______________ (оригинал);
4. Флэш-накопитель c электронной версией Отчета № _________ с ЭЦП.
5. Доверенность _______________ (оригинал).

Представитель по доверенности

В случае обжалования решения комиссии в суд, как было отмечено выше, необходимо соблюсти досудебный порядок. Доказательством соблюдения такого порядка свидетельствует решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и не рассмотрения ею заявления в установленный срок.
К административному исковому заявлению должны быть представлены:
Кадастровая справка/выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости
Нотариальные копии правоустанавливающих документов
Оригинал отчета и положительное заключение СРО.
Отсутствие указанных документов является основанием для оставления судом заявления без движения.

В том случае, когда суд принял административное исковое заявление к своему производству, уже не редко, в самом процессе возникает необходимость назначения судебной экспертизы. Как правило такая необходимость возникает когда административный ответчик направляет свою позицию (отзыв), в которой приводит либо иные аналоги для оценки, либо приводит совершенно иную рыночную стоимость объекта оценки.

В таком случае, при необходимости назначения судебной экспертизы, целесообразно подать соответствующее ходатайство через канцелярию суда. Но до этого, желательно, получить от двух-трех экспертных организаций письмо о готовности провести такую экспертизу, с указанием срока и стоимости экспертизы, а также поднять вопросы, которые нужно поставить перед экспертной организацией. Дополнительно, к ответам таких экспертных организаций, необходимо получить копии дипломов экспертов, подтверждающие их квалификацию, а также документы об учреждении самой экспертной организации. Желательно перевести на депозитный счет суда максимальную из озвученных экспертными организациями сумму. Данная сумма будет являться оплатой услуг экспертной организации при проведении судебной экспертизы.

Административный ответчик, естественно, будет возражать против назначения либо против результатов проведения судебной экспертизы. Но учитывая, что финансировать повторную судебную экспертизу он не будет, существует вероятность, что суд примет результаты судебной экспертизы.

Как правило разница между представленной рыночной стоимостью в отчета и рыночной стоимостью, полученной по результатам экспертизы составляет 5-7% в сторону увеличения, но в любом случае конкретный размер разницы будет зависеть от конкретного объекта и его характеристик.

Практика оспаривания кадастровой стоимости в Москве

По состоянию на октябрь 2017 года в Московском городском суде сложилась такая практика, Административные ответчики в письменных пояснениях указывают, что представленный отчет Административного истца не соответствует стандартам оценки и федеральному закону, в связи с чем у Административного истца появляется возможность сделать ходатайство о проведении судебной экспертизы. Расходы по ней несут, как правило Истцы. Можно конечно подать частную жалобу на такое определение, но отнести расходы на ответчиков будет очень сложно, так как истец самостоятельно просил суд провести экспертизу.

Административный ответчик имеет право ходатайствовать о проведении повторной судебной экспертизы, если он не согласен с результатами первой проведенной судом.

Суд, по результатам рассмотрения дела, изучения всех представленных доказательств выносит решение либо в пользу Истца, либо в пользу Ответчика.
В любом из этих случаев, можно подать жалобу на решение.

При положительном решении суда в пользу Истца, появилась возможность взыскать с ответчика судебные расходы. Подробнее об этом указано здесь (Постановление КС РФ от 11.07.2017). Однако судебная практика по данным вопросам пока еще находится в стадии формирования.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости после 10.08.2017
Самое важное изменение – это отмена обращения в комиссию для юридических лиц.
Теперь такие собственники или арендаторы могут сразу обратиться в суд.

Остальные изменения:
Более не потребуется прикладывать к иску заключение СРО, нотариально удостоверять правоустанавливающие документы на объект.

Однако стоит особо отметить, что если кадастровая стоимость была определена по старому порядку, оспариванию по новому порядку она не подлежит.