Административные истцы обращаются в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной.
В большинстве случаев кадастровая стоимость объектов недвижимости больше чем их рыночная. Административные ответчики и заинтересованные лица практически всегда просят суд отказать в заявленных требованиях. В связи с этим, Административные Истцы обращаются в судебном процессе с заявлением о проведении судебной экспертизы.
Но бывают и такие случаи, когда рыночная стоимость объектов недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы выше чем их кадастровая стоимость.
Рассмотрим пару судебных дел:
В частности, по одному делу, рассматриваемом в Московском городском суде Административный истец обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, собственником которого он является.
Свои требования Административный истец мотивировал, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости названного помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.
В обоснование требования представил отчет об оценке, которым определена рыночная стоимость спорного помещения.
Административный ответчик – Правительства Москвы и заинтересованное лицо Департамент городского имущества города Москвы, просили отказать в удовлетворении заявленного требования административного истца ввиду его необоснованности.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование, заявленное административным истцом не подлежит удовлетворению.
Суд установил, что Административный истец является собственником нежилого помещения.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП “Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве” были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2014 года).
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения просит пересмотреть административный истец.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонено заявление Административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет.
Административный истец исходил и того, что из рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в названном отчете, необходимо исключить НДС в размере 18%, установив кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости.
Суд не согласился с доводом Административного истца о том, что итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться без учета НДС, не представляется возможным, так как НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости.
Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.
При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС.
Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС – только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.
Мнение о включении НДС в рыночную стоимость объектов недвижимости ранее было высказано Министерством финансов Российской Федерации в письме от 19 октября 2009 года N 03-07-15/147.
Также суд отметил, что на территории города Москвы результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС.
При таких обстоятельствах, определение оценщиком рыночной стоимости с учетом НДС не свидетельствует о завышении рыночной стоимости.
В этой связи Суд не принял во внимание и пункт 36 Международных стандартов оценки, поскольку данный пункт посвящен вопросам регулирования транзакционных издержек.
Смысл содержания пункта 36 Международных стандартов оценки состоит в том, что транзакционные издержки не влияют на рыночную стоимость товара и рыночная стоимость не включает налогов от транзакционных издержек. Об НДС, который начисляется и уплачивается в Российской Федерации, в пункте 36 Международных стандартов оценки не упоминается, и данный налог к такого рода издержкам не относится.
Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости” законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Несмотря на то, что у суда не вызвал сомнений вывод оценщика о размере рыночной стоимости нежилого помещения, который превышает его кадастровую стоимость, Суду было необходимо отказать в удовлетворении заявленных требований по следующему основанию.
Правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено.
При таком положении суд, отказывая в удовлетворении административного искового заявления, находит установленный размер кадастровой стоимости отвечающим интересам налогоплательщика, иной размер рыночной стоимости в пределах кадастровой стоимости не установлен и не доказан.
Второе дело, которое было рассмотрено Санкт-Петербургским городским судом (Апелляционное определение от 25 июля 2017 г. N 33а-14713/2017) интересно тем, что суд первой инстанции установил кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в большем размере чем была установлена первоначальная кадастровая стоимость.
Административный истец обратился в суд с административным иском, в котором указало, что данному юридическому лицу принадлежит на праве собственности земельный участок.
Полагая кадастровую стоимость необоснованно завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости земельного участка, нарушающей права и законные интересы административного истца, как необоснованно увеличивающую налоговые обязательства, Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, представил в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Решением Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, отказано в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решением Санкт-Петербургского городского суда административное исковое заявление удовлетворено частично.
В апелляционной жалобе представитель Административный истец просит отменить решение суда, полагая его незаконным и необоснованным.
В суде апелляционной инстанции представитель административного истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.
Судебная коллегия, выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, пришла к следующим выводам.
Устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной – установленной в ходе судебного разбирательства по настоящему делу – превышающую установленную кадастровую стоимость земельного участка, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, содержащимися в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”, согласно которым суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Между тем, как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П “По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б.Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения “Российский сельскохозяйственный центр” в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.
При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 КАС РФ), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылался на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной своего подтверждения не нашел, равно как нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика.
Также следует учесть, что целью обращения административного истца в суд являлось снижение налогового бремени, в связи с завышением налоговой базы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта налогообложения, а не установление факта рыночной стоимости земельного участка в определенном размере.
Исходя из положений пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости” установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.
Ошибки при реализации публичных функций и задач, связанных с налогообложением, не могут ставить налогоплательщиков, в отношении которых они допущены, в худшие условия по сравнению с иными налогоплательщиками, объекты недвижимости которых для целей налогообложения были оценены надлежащим образом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции. В удовлетворении требований административного иска в данной части отказать.
Отказывая в удовлетворении требований административного иска об обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость, суд правомерно исходил из отсутствия подтверждения нарушения прав административного истца данным органом.
Таким образом, в случае превышения рыночной стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости можно поступить следующим образом – отстаивать свои интересы, при этом суд будет вынужден отказать истцам в иске, или же сами истцы смогут отказаться от заявленных ими требований. В любом случае, каждый судебный процесс по данной категории споров стоит доверить юристам, так как только они смогут заметить все скрытые тонкости процесса.
